FAQ´s

Eine Löschung im Grundbuch ist die „Austragung" von Rechten. Hierzu wird eine Löschungserklärung (auch Pfandauflassungserklärung oder Freilassungserklärung genannt) benötigt. Das ist eine Urkunde, die dem Grundbuchsgericht vorgelegt werden muss, damit das jeweilige eingetragene Recht „ausgetragen" werden kann.

Die Löschung eines Rechtes (z.B. Pfandrechte, Veräußerungsverbote, Dienstbarkeiten, etc.) bedarf eines Antrages und einer Urkunde. Urkunden müssen notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. 

Im Bereich des Bundes, des Landes und Gemeinden wird die notarielle und gerichtliche Beglaubigung durch das Amtssiegel ersetzt (§ 31 Grundbuchsgesetz). 

Der Inhalt der Löschungserklärung muss den Vorgaben des Grundbuchsgesetzes entsprechen sollte von einem Notar/einer Notarin, Anwalt/Anwältin oder rechtskundigen Person aufgesetzt werden, damit auch das Grundbuchsgericht diese akzeptiert und die Löschung durchgeführt wird.

Gemäß § 8 Abs. 1 Z 1 und 2 dürfen geförderte Wohnungen in das Wohnungseigentum übertragen werden: 

1. begünstigten Personen (§ 2 Z 12), die österreichische Staatsbürger/Staatsbürgerin oder diesen gleichgestellt (§ 7 Abs. 5) sind
2. Gemeinden und gemeinnützigen Bauvereinigungen gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zur Weitergabe an begünstigte Personen (§ 2 Z 12) in Miete

Ja, wenn die Förderung des Landes (Landesdarlehen und/oder Annuitätenzuschüsse) zur Gänze zurückbezahlt wurde bzw. ist eine vorübergehende Vermietung mit der Zustimmung des Landes unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 3 Z 1 WFG 1993 möglich.

Gemäß § 12 Z 12 WFG 1993 gilt als begünstigte Person eine Person, die sich u.a. verpflichtet, ausschließlich die geförderte zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig zu verwenden.

Im Rahmen einer Gesetzesnovellierung im Jahre 1998 wurde der ursprüngliche Terminus „und zwar nur zu Wohnzwecken" ersatzlos gestrichen.

Dies bedeutet, dass seit dieser Novellierung eine gewerbliche Eigennutzung einer geförderten Wohnung (bzw. geförderten Eigenheimes) im untergeordnetem Ausmaß möglich ist. Somit kommt es zu keiner Einschränkung der gewährten Förderung, sofern die Wohnung überwiegend zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird.

Dies schließt jedoch nicht die Möglichkeit mit ein, Teile der geförderten Wohneinheiten zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zu vermieten oder zu verpachten. Diese Regelung ist auch auf geförderte Wohnungen nach den Wohnbauförderungsgesetzen 1954, 1968, 1984 und 1989 anzuwenden.

ACHTUNG

Mit Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 30.11.2017 und Beschluss des Steiermärkischen Landtages vom 03.07.2018 wurde der Änderung des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 zugestimmt. Dies hat zur Folge, dass § 8 WFG 1993 um den neuen Absatz 3a erweitert wurde.

Hier soll eine Möglichkeit geschaffen werden, zumindest zeitlich begrenzt unter gewissen Bedingungen Wohneinheiten auch unter Absehen der Erfordernisse des § 8 Abs. 3 leg. cit. Zu vermieten. Dies soll sowohl Gemeinden als auch gemeinnützige Bauträger finanziell entlasten. Der diesbezügliche Antrag auf Zustimmung ist an das Kontrollstelle des Rechtsreferates zu richten.

Bei der Übernahme einer geförderten Wohnung hat der Übernehmer/die Übernehmerin auch eine eidesstattliche Erklärung zu unterfertigen, in der unter anderem die Verpflichtung eingegangen werden muss, dass die Rechte an der bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnung binnen sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung aufzugeben sind.

Unter gewissen Umständen besteht die Möglichkeit einer Fristverlängerung um maximal sechs weitere Monate. Hierzu hat der Antragsteller jedoch einen Nachweis zu erbringen, indem er glaubhaft macht, dass er sich ernstlich um den Verkauf bemüht (z.B. Unterlagen zum Maklervertrag, Annoncierungen im Internet oder Zeitungen u.ä.).

Das Ansuchen mit der Bitte um Zustimmung langt in der Fachabteilung ein. Zunächst ist eine Prüfung der Nutzfläche-NEU durchzuführen. Zu prüfen ist weiters, ob die nach der jeweiligen Rechtslage für die Bemessung der Objektförderung maßgebliche angemessene Nutzfläche beider Wohnungen eingehalten wird:

WFG 1954:                                                                          bis 150m²

WFG 1968:                                                                          bis 150m²

WFG 1984:   ab 01.01.1985 bis 31.12.1986                             bis 150m²

WFG 1984:   ab 01.01.1987 1-4 Personen 100m², jede weitere Person je 10 m²  zusätzlich bis 150m²

WFG 1989:   1 - 4 Personen 100 m², jede weitere Person je 10 m² zusätzlich bis 150m²

WFG 1993 (DurchführungsVO):  1 - 4 Personen 90 m², jede weitere Person je 10 m² zusätzlich bis 150m²

Bei Überschreiten der angemessenen Nutzfläche hat eine Rückzahlung des auf die übersteigende Nutzfläche entfallenden Förderungsdarlehens zu erfolgen. Eine Überschreitung der Grenze von 150 m² ist gesetzwidrig und somit unzulässig. 

Anschließend ist das Ansuchen dem Technischen Referat mit der Bitte um Stellungnahme zu übermitteln (statisch und technische Durchführbarkeit).

Es folgt ein Schreiben der Zustimmung an die Gemeinde den gemeinnützigen Bauträger oder die Eigentümer.

ACHTUNG

Gemäß § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) benötigt ein Wohnungseigentümer bei Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer, wenn

• schutzwürdige Interessen der anderen Eigentümer verletzen, oder
• die äußere Erscheinung des Hauses beeinträchtigen, oder
• eine Gefährdung der Sicherheit von Personen oder Sachen bedeuten,

Nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer oder die Zustimmung der Hausverwaltung reichen nicht aus.

Die Rechtsprechung hat etwa festgestellt, dass die Verbindung einer Wohnung mit einer Nachbarwohnung die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt (OGH 22.9.1993, 5 Ob57/93).

Gemäß § 8 Abs. 3 dürfen geförderte Wohnungen nur an begünstigte Personen (§ 2 Z 12) vermietet werden. Gemeinnützige Bauvereinigungen oder Gemeinden dürfen solche Wohnungen überdies natürlichen oder juristischen Personen zur Weitergabe an ihre Dienstnehmer/Dienstnehmerinnen vermieten, sofern es sich bei diesen um begünstigte Personen handelt.

Ist dieser Mieter eine Gebietskörperschaft, ein Sozialhilfeverband oder eine Einrichtung gemäß § 7 Abs. 1 Z 4 lit. c, gilt die Beschränkung der Weitergabe auf Dienstnehmer nicht. Ist dieser Mieter eine gemeinnützige juristische Person, die nach ihrer Satzung die Aufgabe hat, behinderte Menschen zu betreuen, kann die Wohnung behinderten Menschen zu Wohnzwecken überlassen werden.

ACHTUNG: § 7 Abs. 1 Z 4 lit. c

Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen, die nach Satzung, Stiftung oder sonstiger Verfassung und ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar kirchlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienen (dies ist aus den Satzungs- oder Vereinsstatuten zu entnehmen = Vereinszweck).

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich die geförderte Wohnung zu vermieten. Diese Ausnahmen sind nur mit der Zustimmung des Landes zulässig.

Unter nachstehenden Gründen gemäß § 13 Abs. 3 Z 1 WFG 1993 kann eine Zustimmung zu einer vorübergehenden Abwesenheit erteilt werden:

1. berufliche Abwesenheit (jedoch nur zwei Mal)
2. krankheitsbedingte Abwesenheit
3. Kur- oder Unterrichtszwecke
4. aus zwingenden familiären Gründen (max. drei Jahre)

Über die jeweilige Voraussetzung sind Nachweise zu erbringen:

ad 1)   eine Bestätigung des Arbeitgebers

ad 2)   ein ärztliches Attest

ad 3)   eine Bestätigung der Genehmigung des Kuraufenthalts bzw. der Aus- und Fortbildung

ad 4)   eine formlose schriftliche Begründung (z.B. Begründung einer neuen Partnerschaft und Zusammenleben auf Probe)

Es ist eine höchstens kostendeckende Vermietung der geförderten Eigentumswohnung zu bewilligen (§ 8 Abs. 4 WFG 1993).

Diesbezüglich sind folgende Nachweise zu erbringen:

• der unterschriebene Mietvertrag (besonders zu prüfen ist die Höhe des Mietzinses, angepasst an die monatliche Vorschreibung des Bauträgers; die Befristung auf 3 Jahre sowie ob eine Indexklausel enthalten ist).
•  eine Zustelladresse

Weiters ist eine Vermietung möglich, wenn die Förderung des Landes (Landesdarlehen und Annuitätenzuschüsse) zur Gänze zurückbezahlt wurde.

ACHTUNG: Eine Möbelmiete in der Höhe von EUR 100,-- pro Monat ist möglich.

Bei in Scheidung lebenden Ehepaaren ist zu dokumentieren, dass eine Scheidungsabsicht besteht (z.B. durch Vorlage einer Bestätigung des Gerichtes, dass ein Scheidungsverfahren anhängig ist).

Bei getrennt lebenden Ehepaaren, die keine unmittelbare Scheidungsabsicht verfolgen, ist vom jeweiligen Wohnungswerber eidesstattlich zu erklären, dass ihm ein Zusammenleben mit dem anderen Ehegatten unzumutbar ist oder die getrennte Wohnungsnahme § 92 ABGB aus (nachvollziehbaren) wichtigen persönlichen Gründen gerechtfertigt ist (z.B. häusliche Gewalt, dauernde psychische und körperliche Krankheitsschäden, etc.).

Beide Fälle sind notwendigenfalls durch eine Vorlage der Zustimmung des Gerichtes zum abgesonderten Wohnsitz zu dokumentieren.

Der Steiermärkische Landtag hat am 13.12.2005 einstimmig eine Gesetzesnovelle hinsichtlich des § 53a Steiermärkisches Wohnbauförderungsgesetz 1993 beschlossen:

Die begünstigte Rückzahlung von Förderungsdarlehen ist gemäß Landtagsbeschluss nur mehr für jene Ansuchen möglich, die bis zum Tag der Beschlussfassung, das ist der 13. Dezember 2005, beim Land Steiermark eingelangt sind.

In den Erläuterungen zum Gesetzesbeschluss wurde festgehalten, dass im Sinne der Kontinuität und Stabilität der Wohnbauförderung die Gesetzesnovelle notwendig war. Bedingt durch den Forderungsverkauf von aushaftenden Landesdarlehen an die Banken entstanden durch die begünstigte Rückzahlung zwar vorzeitige Einnahmen von 70% aushaftender Landesdarlehen einzelner Förderungswerber, an die Banken müssten jedoch 100% laut Tilgungsplan zur gegebenen Zeit refundiert werden.

Grundsätzlich müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein, damit der Käufer ein noch aushaftendes Darlehen übernehmen kann:

1. Volljährigkeit
2. Das jährliche Einkommen (Familieneinkommen) gemäß § 2 Z 12 darf folgende Beträge nicht überschreiten. Bei Miet-, Mietkauf- und Eigentumswohnungen € 40.800. Diese Beträge erhöhen sich für die zweite im Haushalt lebende nahestehende Person um 50 % (€ 61.200), für jede weitere derartige Person zusätzlich um € 5.400.
3. Das Vorliegen der österreichischen Staatsbürgerschaft. Den österreichischen Staatsbürgern sind die im § 7 Abs. 5 des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 angeführten Personen gleichgestellt:

1. a)    Ausländer/Ausländerinnen, die die österreichische Staatsbürgerschaft nach dem 6. März 1993 verloren haben, aus politischen, rassischen oder religiösen Gründen aus Österreich auswandern mussten, wieder nach Österreich zurückgekehrt sind und beabsichtigen, sich für ständig in Österreich niederzulassen;
   b)    Personen, deren Flüchtlingseigenschaft behördlich festgestellt ist und die zum Aufenthalt im Bundesgebiet berechtigt sind;
   c)    Personen, die Staatsangehörige eines Staates sind, der Vertragspartner des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist, sowie Personen, denen nach dem Recht der Europäischen Union oder aufgrund eines Staatsvertrages dieselben Rechte in Wohnbauförderungsangelegenheiten zu gewähren sind wie österreichischen Staatsbürgern.

Der Wohnungserwerber/die Wohnungserwerberin hat während der gesamten Laufzeit der Förderung ausschließlich die geförderte Wohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig zu verwenden. Ebenso muss er/sie sich verpflichten, seine Rechte an der bisherigen Wohnung binnen sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung aufzugeben.

ACHTUNG! Der Mieter/die Mieterin einer geförderten Wohnung muss nur begünstigte Person gem. § 2 Z 12 WFG 1993 sein (keine österreichische Staatsbürgerschaft erforderlich bzw. § 7 Abs. 5).

Wenn das Landesdarlehen vorzeitig oder nach Ablauf der Zeit zurückbezahlt wurde, ist vom Darlehensnehmer oder seiner rechtsfreundlichen Vertretung (Anwalt/Anwältin, Notar/Notarin, rechtskundige Person) eine vorbereitete Löschungserklärung bei der Fachabteilung Energie und Wohnbau einzubringen. Diese wird inhaltlich geprüft, vom Fachabteilungsleiter bzw. seinem zeichnungsberechtigten Vertreter unterschrieben und mit dem Amtssiegel versehen. Somit ist die eingebrachte Löschungserklärung eine Urkunde (§ 31 Abs. 2 GBG) und kann beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht werden.

Diese kann grundsätzlich bei der Erstfinanzierung mit Förderungszusicherung erfolgen, da hier ein unmittelbarer Förderzusammenhang besteht.

Nach Förderungszusicherung ist eine Vorrangeinräumungserklärung nicht mehr möglich. Aufgrund von vermehrten Privatkonkursen und angemeldeten Versteigerungsverfahren im zivilgerichtlichen Bereich sind seit dem 1. Jänner 2005 Vorrangeinräumungserklärungen nach erteilter Förderzusicherung nicht mehr möglich.

Dies heißt, dass für Umschuldungen oder Auffüllungen von Bankdarlehen von Seiten der Fachabteilung keine Zustimmung mehr erteilt wird, die einen Vorrang vor der Landesförderung vorsehen (gilt für alle Förderbereiche mit Landesdarlehen und/oder rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen).

Während der aufrechten Laufzeit der Förderung ist ein Wechsel des Kreditinstitutes grundsätzlich nur möglich, wenn ausschließlich das gesamte Bauvorhaben betroffen ist. Hierzu bedarf es einer Genehmigung durch die Anweisungsstelle und muss im Einzelfall geprüft werden. Eine Vorrangeinräumung im Grundbuch ist in diesem Fall nicht mehr möglich.

Nein, eine separate Veräußerung eines KFZ-Abstellplatzes ist nicht möglich. Im Rahmen der Wohnbauförderung sind keine getrennten Förderungszusicherungen für KFZ-Abstellplätze vorgesehen. Die geförderte Wohnung ist immer mit dem KFZ-Abstellplatz untrennbar verbunden. Bei der Förderung für KFZ-Abstellplätze handelt es sich um einen Zuschlag zur Förderung der Wohnung (im Zusammenhang mit dem Steiermärkischen Baugesetz § 89 Stmk. BauG)

Eine vorzeitige Tilgung der Kosten für den Abstellplatz hat zur Folge, dass es zu einer Laufzeitverkürzung der Förderung kommt, jedoch die Annuitätenleistungen in derselben Höhe weiterhin zu erfolgen haben.

Gemäß § 2 Z 12 WFG 1993 gilt als begünstigte Person, wer u.a. sich verpflichtet, seine Rechte an der bisher zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnung binnen sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung aufzugeben.

Ist das Wohnen - in der bisherigen Wohnung - nicht mehr möglich (z.B. Baufälligkeit, Umfunktionieren in einen reinen Arbeitsbereich, etc.), so wäre dies auch als Aufgabe der bisherigen Wohnung als Wohnung zu qualifizieren. Die genauen Umstände sind im Einzelfall sehr genau zu prüfen. Dies wäre z.B. durch einen Nachweis der Gemeinde, einen Abbruchbescheid oder ein ziviltechnisches Gutachten zu belegen.

Im Zusammenhang mit den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes 1993 und interner Erlässe mangelt es hier am dringenden Wohnbedürfnis. Das dringende Wohnbedürfnis muss permanent gegeben sein und steht im Kontext zu den sozialen Verhältnissen. Ein dringendes Wohnbedürfnis ist somit nicht mehr gegeben, wenn der Wohnbedarf in rechtlich gleichwertiger Weise durch eine andere Wohnung gedeckt werden kann. Beim dringenden Wohnbedürfnis handelt es sich um schutzwürdige Interessen, welche nicht mehr gegeben sind, wenn eine ausreichende angemessene Unterkunft zur Verfügung steht.

Des Weiteren geht aus der Eidesstattlichen Erklärung, welche der Wohnungswerber/die Wohnungswerberin zu unterfertigen hat, eindeutig hervor, dass der Wohnungswerber/die Wohnungswerberin während der gesamten Laufzeit der Förderung ausschließlich die geförderte Wohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig zu verwenden hat. Darüber hinaus ist die eidesstattliche Erklärung auch ein wesentlicher Teil der Förderungszusicherung.

ACHTUNG: gem. § 2 Z 12 lit. d WFG 1993 sind Ausnahmen mit Zustimmung des Landes dann zulässig, wenn die bisherige Wohnung aus beruflichen Gründen für sich selbst dringend benötigt oder wenn Verwandte in gerader Linie diese Wohnung zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwenden.

Verwandte in gerader Linie sind Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder einschließlich Adoptivkinder (Wahlkinder) sowie Stiefeltern.

Gemäß § 46 Abs. 2 WFG 1993 können, wenn diese für die Erfassung des tatsächlichen Einkommens als notwendig erachtet wird (z.B. bei einer Änderung des Arbeitsplatzes einhergehend mit einer Änderung der Einkommenshöhe, einer Pensionierung, Arbeitslosigkeit, etc.) ein bzw. drei Monatslohnzettel des aktuellen Kalenderjahres zur Prüfung des Einkommens, bei Personen die nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden, herangezogen werden.

Bei Personen, die zur Einkommensteuer veranlagt werden:

• die Vorlage der Einkommensteuerbescheide für die letzten drei veranlagten Kalenderjahre